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自宅マンション隣人トラブル③ いざ!マンション総会へ

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こちらのシリーズも更新が遅くなってしまいました・・Orz

自宅マンション隣人トラブル 第3話です。

前回までのあらすじ

自宅マンション隣人トラブル①~お隣から〇〇がやってくる~

自宅マンション隣人トラブル② 救世主現る!?管理会社VSモンスター隣人 

 

 

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※芦沢晃先生のセミナー

 

毎週土曜日はせみなーがかりのお仕事!?で自社セミナーを開催しているため、なかなか日程が合わず自宅マンションの総会に参加する事が出来ませんでした。

悪くいうつもりは無いが、何故か総会を土曜日にしか開かない管理会社と組合理事たち・・・・その辺の融通が利かないところも前から腹が立っていたのだが!!

因みに仕事で自社物の総会に出席したことはありましたが、自分のマンションの総会に参加するのは今回が初めて(笑

以外と自宅の不動産に対して無頓着な不動産営業マンは多いのです。

さぁ、果たして私はこの基地外モンスター隣人を倒す(追いだす)ことが出来るのでしょうか???

 


 

 いざ!マンション総会へ~マンション管理組合総会が始まる~

 

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いよいよやって来ました。

マンション管理組合の総会日です。

総戸数40戸ほどのマンションなので、少なくとも10~15人くらいの所有者が集まっているだろう?なんて思ってましたが、実際は・・・

参加者は理事長とわたしともう2人の4名のみ。

建物管理会社の方2名とで、計6名の何ともこじんまりとした総会が始まりました 笑

どうやら投資用ワンルームマンションが物件の大半を占める為、一般的なファミリーマンションと比べて組合総会の参加率は少ないようです。

(新築投資用ワンルームの区分所有者はほとんど参加しない)

しかも区分所有者の一人は競売専門の不動産業者さんで自社物として競落したので参加しているとの事。。。

詳細は書きませんが、競落した価格はビックリするくらいの安値(※2012年当時)我が家の真下の部屋の現所有者のようです。

そういえば、下の階の人もDQNっぽいのが住んでいたなぁ~ 飛んだのか~どーりで最近見ないと思ったわ 笑

 

Q:そもそもマンション管理組合総会とはどういったものでしょう。

 

簡単にまとめてみました。

__

総会ではマンション法=区分所有法を基に議決事項を決議していくもので、議決権は、専有部部分の持ち分の割合です。(規約で1戸1票可)

また夫婦共有の場合はどちらかひとりとなります。

マンション法 第一章 第39条 より 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。過半数が原則(普通決議)

株式会社にたとえて言えば、管理組合の総会は株式会社の株主総会であり、管理組合の理事長、理事、監事は株式会社の代表取締役、取締役、監査役であり、管理会社は、外注先または取引先という関係になります。

このように比較すると管理組合の各々の役割が理解しやすくなりますね。

それと理事会は、管理組合の運営状況について担当理事が報告し、業務執行等について協議し、必要な事項を決議するとともに総会に提案する議案を作成する場でもあります。

 


 

話は戻って。

管理会社の担当者から現在の管理状況やマンション内修繕箇所の工事進捗状況などの説明がある。

その後、故障した防犯カメラを新たに設置するなどの議決事項の採決を取ったりと、どんどん総会は進行していく。

そして・・・今回のメイン議題!?についての話になる。

私はお隣のモンスター住民について今までの経緯を滔々と語らせてもらい、話が終わると皆さん一様に

 

「それはそれは大変でしたねぇ・・・涙」

 

「良く今まで我慢して来られましたねぇ・・」

 

「モラルが無いにも程がありますよね! 怒」

 

ながらに同情してくださいますた。

しかし、同情されても何の解決にもなりません!それに区分所有者全員の問題でもありますからね。

管理会社の方でもただ手を拱いている訳では無く、モンスター達と話し合いをしても埒があかないと分かるや否や法的措置を取っていたのです。

どういう事かと言うと、

 

競売にすることです!

 

先ずは支払いを求める内容証明郵便を送付→簡易裁判所に支払督促の申し立て→地方裁判所に強制執行の申し立て→競売の落札者から回収

っといった流れになるのですが、これが区分マンションだとそう簡単には行きません。

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区分所有法7条による競売

滞納管理費や修繕積立金等の金額が大きい場合やそもそも相手が行方不明の場合には、そのマンションを競売によって売却し、その代金から回収することができます。

ただし、マンションに住宅ローンの担保として抵当権が設定されている場合、その住宅ローンが全額回収できた残り分しか回収できません

特に、行方不明になっている場合には、おそらく住宅ローンを滞納しているケースが多いと思いますので、現実的に回収できるかどうか難しいところです。さらに、競売の申立をするために数十万円の予納金を納める必要がありますので、この点からも使い勝手の良い制度では無いと思います。
ただし、予納金等の実費について優先的に回収できます。

区分所有法59条による競売

管理費等の滞納がマンションの共同の利益に著しく反する行為として、その所有者を追い出す手段として競売を申し立てることができます。
この手続は上記の7条の手続と異なり、所有者を追い出すことを目的とするための競売であるため、競売の代金から管理費を回収することはできません。しかし、滞納管理費等は新所有者に引き継がれることとなりますので、改めて新所有者に請求して支払ってもらうこととなります。新所有者は、滞納管理費があることを知った上で落札しておりますので、支払ってくれる可能性はかなり高いと思います。
さらに、この競売を行うためには、マンションの全所有者の75%以上の同意が必要であり、加えて、競売を行う前提として競売をしても良いという判決が必要となります。そして、競売の申立をするためには数十万円の予納金を納める必要がありますので、7条同様、この点からも使い勝手の良い制度では無いと思います。

つまり現実的には管理費・修繕積立金の滞納だけで競売にかけるのは、経費と時間を考えた上でも

 

ひじょおーーーーーーーーーに

きびしぃーーーーーーーーい

 

ということです。

管理会社の人が言うには、住宅ローンを遅延するよりも前に管理費や修繕積立金の滞納がはじまるパターンが多いようです。(おそらく固都税も払ってないのではないか)

 

そうです。

 

結論はモンスター隣人たちが早く住宅ローンの遅延滞納をしてくれなければならないのです。

まあ時間の問題だと思うが。。。。

 

 

次回はいよいよ最終回です!

 

 

今日もブログを読んで頂きありがとうございました。

 

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最終回はこ・ち・ら

自宅マンション隣人トラブル④ モンスター隣人の最後

 

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