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実際の不動産購入の流れ~売買ルートの人脈とそれに係わる費用~

公開日: : 最終更新日:2015/06/09 ブログ, 未分類

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【物件購入】

 

相続などで親族から譲り受ける以外は不動産投資を始める上で避けては通れない事ですね。

 

まずは物件を持たないと何も始まりません。

 

それで今回のテーマは不動産売買取引における人脈と売買ルート、

それに係わる費用について書いてみたいと思います。

 

 

仲介分かれの場合 

注;図横のライン

 

売買流

 

 

 

グラフィックス1

 

 

 

不動産取引を行う際に、不動産業者が仲介に入った場合、その不動産業者は不動産仲介手数料を売主・買主両者から貰う権利が発生します。

 係わった不動産業者が1社なら、全部貰って終了ですが2社以上係わっていた場合、配分をしなくてはなりません。

 その配分方式の1つが『わかれ』です。

 

不動産の仲介業は大きく二つに分かれます。

 売主さんから不動産の販売・広告を依頼される業者(元付)

 買主さんから不動産の購入・検索を依頼される業者(客付)です。

 

『わかれ』とは

 

 元付は売主さんから手数料をもらう

 客付は買主さんから手数料をもらう

 という方式です。

 

区分マンションなどは通常の『わかれ』が一般的ですがグロス(売買価格)が大きな一棟マンション、収益ビル等になると仲介業者が何社にもなることがあり、中に入っている業者を『あんこ』と呼びます。

 

業者さんの立場で見てみましょう。

仲介業者は元付けであれ客付けであれ手数料が主な売上(営業成績)になるのはご存知かと思います。

 

客付け業者は購入者に物件を紹介して契約後決済時に仲介手数料を貰う為に、販売物件情報の詳細を伝えて金融機関(融資を受ける場合)との相談や元付け業者(売主)との価格交渉をします。

元付けと直接の情報ではない物件も出てきます(これを先物と呼ぶ

客付けの立場からするとなるべく先物はさけて直物件を狙います。どうしても遠い物件は成約にいたらないケースがほとんどですから。

 

元付け業者は売主から売却の依頼を受けて個人の購入希望者や販売業者に情報を流します。

こちらも成約時の手数料は同じ仕組みで、自社で買主を見つけて成約した場合は1社のみですから『両手』となります。(売主・買主両方から手数料を貰う)

よって『分かれ』の事を『片手』とも言います。

売主側ですのでこちらは逆に少しでも高く売りたいのが本音。

購入者もしくは客付け業者からの指値(購入希望額)を突っぱねる事や特約の条件を出す事も多々あります。売主の不動産売却時の費用ですが、その物件によって大きく違います。

 

 

主にかかる費用(売却時)

 

 

 ①不動産仲介手数料

 不動産売却を不動産業者に依頼した場合発生します。

タイミングは売買契約締結完了時(法律遵守なら。一般的には売買代金決済時が多いです)

 金額は売買代金の3%+6万円+消費税が上限となります

 ②広告宣伝費

 不動産業者によっては物件をネット、新聞折込などに載せる際の費用の一部負担を求めるところもあります。

 ③境界明示費用

 不動産売買にあたり対象の土地の境界を明示する義務が売主に発生します。

 法務局管理の地積測量図及び、それと合致する現地の境界標(杭・プレートなど)があればいいのですが、

 無いと掛かります。

 測量業者に依頼する事になり、測量>近隣所有者立会いの下の境界決定>境界標設置 となります。

 費用は土地の広さ、立会いの必要な人の人数によって大きく変動します。30万円以上と思っていたほうがいいでしょう。

 ④抵当権抹消費用

 売買対象物件に抵当権が掛けられている場合、抵当権を抹消する為の費用は売主負担のなります。2万円位

 ⑤契約書作成時の印紙代

 売買契約書には原則として収入印紙を添付する必要があります。売買価格によって変化しますが1万円~1.5万円

 ⑥買主の希望・特約としての費用

 買主が『もう少しこの条件をなんとか・・・』とか言ってくると発生します。

 建物解体、植栽抜根、境界ブロック設置などが多いです。

 

 

競売任意売却の場合は項を改めて記します。

 

 

本日もブログを読んでくれてありがとうございました。

 


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